전세 계약서에 도장을 찍기 직전, 혹은 아파트 잔금일을 앞두고 가장 많이 나오는 질문이 있습니다. "그래서 복비가 정확히 얼마예요?" 부동산 중개수수료는 법으로 정해진 중개수수료율표(상한요율표)를 기준으로 계산되지만, 거래 종류와 금액 구간에 따라 요율이 달라지고 한도액, 월세 환산 방식, 부가가치세까지 얽혀 있어 처음 보면 헷갈리기 쉽습니다.
이 글에서는 2026년 현재 적용되는 주택 매매·전세·월세 중개수수료율표와 오피스텔·상가·토지 요율, 그리고 실제 금액으로 계산한 예시와 수수료를 합리적으로 협의하는 방법까지 한 번에 정리했습니다. 끝까지 읽으시면 중개사무소에서 금액을 들었을 때 바로 맞는지 틀리는지 판단하실 수 있습니다.
1. 부동산 중개수수료(중개보수)란? 상한요율의 의미
부동산 중개수수료의 법적 명칭은 '중개보수'이며, 흔히 '복비'라고 부릅니다. 공인중개사가 매매나 임대차 계약을 성사시킨 대가로 받는 돈으로, 공인중개사법과 같은 법 시행규칙, 그리고 각 시·도의 주택 중개보수 조례에 따라 금액의 기준이 정해집니다.
가장 중요한 포인트는 요율표에 적힌 숫자가 "고정 요금"이 아니라 "상한요율"이라는 점입니다. 즉, 중개사가 받을 수 있는 최대 한도일 뿐이므로 그 범위 안에서 의뢰인과 중개사가 협의해 더 낮게 정할 수 있습니다. 반대로 상한을 넘겨서 받으면 공인중개사법 위반이 되어 초과분 반환은 물론 행정처분 대상이 됩니다.
또 하나 자주 오해하는 부분이 있습니다. 요율표의 0.4%, 0.3% 같은 숫자는 한쪽 당사자 기준입니다. 매매라면 매도인과 매수인이, 임대차라면 임대인과 임차인이 각자 따로 중개보수를 냅니다. 그래서 중개사 입장에서는 한 건의 거래로 양쪽에서 보수를 받는 구조가 됩니다.
2. 주택 매매·교환 중개수수료율표 (2026)
아파트, 빌라, 단독주택 등 주택(부속토지와 분양권 포함)을 사고팔 때 적용되는 요율입니다. 2021년 10월 개정 이후 고가 구간이 세분화되었고, 2026년 현재까지 같은 기준이 유지되고 있습니다.
| 거래금액 | 상한요율 | 한도액 |
|---|---|---|
| 5천만 원 미만 | 0.6% | 25만 원 |
| 5천만 원 이상 ~ 2억 원 미만 | 0.5% | 80만 원 |
| 2억 원 이상 ~ 9억 원 미만 | 0.4% | 없음 |
| 9억 원 이상 ~ 12억 원 미만 | 0.5% | 없음 |
| 12억 원 이상 ~ 15억 원 미만 | 0.6% | 없음 |
| 15억 원 이상 | 0.7% | 없음 |
여기서 한도액은 "거래금액 × 요율"로 계산한 값이 한도를 넘으면 한도액까지만 받을 수 있다는 뜻입니다. 예를 들어 1억 8천만 원짜리 빌라를 매수하면 1억 8천만 원 × 0.5% = 90만 원이 나오지만, 이 구간의 한도가 80만 원이므로 중개보수 상한은 80만 원이 됩니다. 반면 2억 원 이상 구간부터는 한도액이 없어 요율을 곱한 금액이 그대로 상한이 됩니다.
주목할 점은 9억 원 이상 구간입니다. 이전에는 9억 원 이상이 일괄 0.9% 이내 협의였지만, 개정 이후 0.5%, 0.6%, 0.7%로 나뉘면서 고가 주택 매수자의 부담이 크게 줄었습니다. 9억 원 아파트를 매수할 경우 최대 450만 원(부가세 별도)이 상한입니다.
3. 주택 전세·월세(임대차) 중개수수료율표
전세와 월세 같은 임대차 계약은 매매보다 한 단계 낮은 요율이 적용됩니다. 전세는 보증금 자체가 거래금액이고, 월세는 다음 소제목에서 설명할 '환산보증금'을 거래금액으로 봅니다.
| 거래금액 | 상한요율 | 한도액 |
|---|---|---|
| 5천만 원 미만 | 0.5% | 20만 원 |
| 5천만 원 이상 ~ 1억 원 미만 | 0.4% | 30만 원 |
| 1억 원 이상 ~ 6억 원 미만 | 0.3% | 없음 |
| 6억 원 이상 ~ 12억 원 미만 | 0.4% | 없음 |
| 12억 원 이상 ~ 15억 원 미만 | 0.5% | 없음 |
| 15억 원 이상 | 0.6% | 없음 |
대부분의 전세 계약이 몰려 있는 1억~6억 원 구간은 0.3%로 가장 낮습니다. 3억 원 전세라면 상한이 90만 원, 5억 원 전세라면 150만 원입니다. 다만 6억 원을 넘는 순간 요율이 0.4%로 올라가기 때문에, 6억 원 바로 위의 전세 계약은 중개보수가 눈에 띄게 늘어난다는 점을 미리 알아 두시는 것이 좋습니다.
4. 월세 중개수수료 계산법: 환산보증금 이해하기
월세 계약은 보증금만 보면 금액이 작아 보이지만, 매달 내는 월세도 계약의 가치에 포함됩니다. 그래서 법은 "보증금 + (월세 × 100)"을 거래금액으로 환산하도록 정해 두었습니다. 이렇게 구한 금액을 앞의 임대차 요율표에 대입하면 됩니다.
단, 소액 월세 계약의 부담을 줄이기 위한 예외가 있습니다. 위 방식으로 계산한 금액이 5천만 원 미만이면 월세에 100 대신 70을 곱해 다시 계산합니다. 예를 들어 보증금 500만 원, 월세 30만 원이라면 처음 계산은 500만 + 3,000만 = 3,500만 원으로 5천만 원 미만이므로, 500만 + 2,100만 = 2,600만 원을 거래금액으로 봅니다. 여기에 0.5%를 곱하면 13만 원이 상한입니다.
반대로 보증금 1천만 원, 월세 50만 원인 경우는 1천만 + 5천만 = 6천만 원으로 5천만 원 이상이므로 그대로 0.4%를 적용해 24만 원이 되고, 이 구간 한도액 30만 원보다 적으므로 24만 원이 최종 상한입니다.
5. 오피스텔·상가·토지 중개수수료율
오피스텔은 건축법상 업무시설이지만 실제로는 주거용으로 많이 쓰이기 때문에 별도 기준이 있습니다. 전용면적 85㎡ 이하이면서 전용 부엌, 화장실, 목욕시설 등을 갖춘 주거용 오피스텔은 매매·교환 0.5%, 임대차 0.4%의 상한요율이 적용됩니다. 이 요건을 충족하지 못하는 오피스텔은 아래의 '그 외 부동산' 기준을 따릅니다.
상가, 사무실, 토지, 공장 등 주택이 아닌 부동산은 매매와 임대차 모두 거래금액의 0.9% 이내에서 중개사와 의뢰인이 협의해 정합니다. 구간별 요율이 정해져 있지 않기 때문에 협의의 폭이 크고, 그만큼 계약 전에 금액을 명확히 정해 두는 것이 중요합니다. 상가주택처럼 주택과 상가가 섞인 건물은 주택 면적이 더 크면 주택 요율, 상가 면적이 더 크면 상가 요율이 적용됩니다.
6. 실제 금액으로 계산해 보기 (부가세 포함)
요율표를 알았다면 이제 실제 금액으로 계산해 볼 차례입니다. 공식은 간단합니다. "거래금액 × 상한요율"을 구한 뒤 한도액이 있는 구간이라면 한도액과 비교해 작은 쪽을 택하고, 마지막으로 부가가치세를 더하면 됩니다.
- 7억 원 아파트 매매: 2억~9억 구간이므로 0.4% 적용 → 280만 원
- 10억 원 아파트 매매: 9억~12억 구간이므로 0.5% 적용 → 500만 원
- 4억 원 전세: 1억~6억 구간이므로 0.3% 적용 → 120만 원
- 보증금 500만 원 / 월세 30만 원: 환산 2,600만 원 × 0.5% → 13만 원
여기서 놓치기 쉬운 것이 부가가치세입니다. 요율표의 금액은 모두 부가세 별도 기준이며, 중개사무소가 일반과세자라면 보수의 10%가 추가됩니다. 간이과세자인 경우에는 부가세 부담이 다를 수 있으니, 계약 전에 사업자 유형과 현금영수증·세금계산서 발행 여부를 함께 확인해 두면 깔끔합니다. 매번 손으로 계산하기 번거롭다면 아래 계산기를 활용해 보세요.
7. 중개수수료 아끼는 협의 팁과 주의사항
중개수수료는 상한요율 안에서 협의가 가능하지만, 타이밍이 중요합니다. 가장 효과적인 시점은 계약서를 쓰기 전입니다. 계약이 끝나고 잔금일에 와서 깎아 달라고 하면 분쟁이 되기 쉽고, 이미 중개 서비스를 받은 뒤라 협상력도 떨어집니다. 집을 보러 다니는 단계에서 "보수는 몇 %로 생각하시는지"를 미리 묻고 합의해 두는 것이 가장 깔끔합니다.
모든 중개사무소에는 중개보수 요율표를 보기 쉬운 곳에 게시할 의무가 있습니다. 사무소 벽에 붙은 표와 이 글의 요율표를 비교해 보고, 설명이 다르면 근거를 물어보세요. 합의한 금액은 문자 메시지나 계약서 특약란에 남겨 두면 나중에 말이 바뀌는 일을 막을 수 있습니다.
만약 상한을 초과한 금액을 요구받았거나 이미 지급했다면, 관할 시·군·구청 부동산 담당 부서에 신고할 수 있습니다. 또한 중개사의 고의나 과실로 계약이 취소·해제된 경우에는 중개보수를 지급하지 않아도 됩니다. 반대로 의뢰인의 사정으로 계약이 해제되었다면 이미 성사된 중개에 대한 보수는 지급해야 할 수 있으니 이 차이도 알아 두시면 좋습니다.
8. 마무리: 요율표만 알아도 복비 고민은 끝
정리하면, 주택 매매는 금액에 따라 0.4~0.7%, 전세·월세는 0.3~0.6%, 주거용 오피스텔은 매매 0.5%·임대 0.4%, 상가·토지는 0.9% 이내 협의가 기본입니다. 여기에 한도액, 월세 환산 방식, 부가세 세 가지만 챙기면 어떤 거래든 예상 복비를 스스로 계산할 수 있습니다.
무엇보다 요율표의 숫자는 최대치라는 점을 잊지 마세요. 계약 전에 요율을 확인하고 협의하는 것만으로도 수십만 원에서 많게는 수백만 원을 아낄 수 있습니다. 다만 시·도 조례에 따라 세부 내용이 달라질 수 있으니 최종 금액은 거래 지역의 기준과 중개사무소 게시표로 한 번 더 확인하시기 바랍니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
※ 본 글은 2026년 11월 기준 공인중개사법 시행규칙 및 시·도 주택 중개보수 조례를 바탕으로 작성된 정보성 콘텐츠입니다. 지역 조례와 거래 형태에 따라 달라질 수 있으니 구체적인 사항은 관할 지자체나 공인중개사에게 확인하시기 바랍니다.
